房企压力增加深圳420套长租豪宅重启销售

南都周刊见习记者敖瑾

24日晚，深业中城通过官方微信公众号宣布，两年前被转做长租公寓的420套住宅，计划重启销售。据了解，深业中城项目位于深圳著名豪宅区香蜜湖的核心区域，片区楼盘成交均价12.5万元/平。

而这一项目重启入市的背后，是目前国内房地产市场的三个侧面：不愁买家的高端住宅，楼市下行阶段压力骤增的房企，以及陷入瓶颈的长租公寓。

不愁买家的高端住宅项目

25日下午3点，工作日工作时间的深业中城售楼中心，沙盘前站了一拨拨前来咨询的购房者，休息区的椅子几乎被坐满。

深业中城项目住宅重新入市的传闻，已经在深圳的购房群里流传了一段时间。现场销售人员告诉记者，一个星期前，就有购房者前来咨询。

在深圳，像深业中城项目一样的高端楼盘一向不愁买家。

今年2月，均价15万元/平的华润深圳湾瑞府开卖，总价8000多万的户型被秒抢。2018年9月，均价8万/平的华润城三期开盘，4006名购房者缴纳了200万保证金，参与1000多套房源的摇号。2018年5月，位于深圳蛇口的招商双玺项目开盘，项目均价12万元/平，167套房源吸引了600多位购房者登记摇号，中签率仅25%。

深圳高端楼盘受到热捧，是多重因素叠加作用的效果。一名深圳本地楼市研究专家告诉南都周刊记者，深圳作为粤港澳大湾区的核心城市，最近又成为社会主义先行示范区，多重政策红利叠加，让不少人看好深圳及其楼市的长远发展，再加上高端住宅项目一般具备顶级的区位优势和配套设施，因此深圳的高端住宅项目，吸引了各地购房资金的注意。

另有某机构研究院分析人士认为，这次深业中城住宅在未正式开售阶段就受到热捧，主要是因为购房者对项目限价的预期。“因为限价政策的存在，购房者觉得项目的房子可以便宜买到。”

这个便宜是相对周边二手房而言的。

在新房限价背景下，深圳楼市出现了新房价格比二手房便宜的情况。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁曾指出，豪宅类新盘容易出现倒挂现象，比如上文提到的招商双玺项目，它的均价为12万/平方米，而周边二手房达13-14万/平方米。也就是说，只要买入，购房者就等于赚取了至少1万/平的价差，因此豪宅新盘备受购房者关注。

另外，高端住宅盘的稀缺，也让按捺已久的需求对新盘显得格外热烈。

高端住宅盘的稀缺，一方面是，为了调控房价，监管对高端楼盘进行了入市限制；另一方面则是限价背景下，开发商惜售，不愿意推新盘，导致了市场供应量的不足。

深圳中原研究中心数据显示，2017年深圳豪宅供应量为52万平方米，同比大幅下降41%。2018年上半年，深圳甚至迎来了6个月零豪宅项目入市。但这种情况在2018年下半年开始有所好转，开发商的豪宅推盘量大幅上升。

如今，有部分购房者甚至在深业中城还没“官宣”住宅入市前，就提前锁定了深业中城。“我本来已经看好了前海那边的房子，打算买下，但听到深业中城住宅即将入市的消息，就决定等深业中城开盘。”一位购房者24日上午在售楼中心说。这位购房者现场登记了自己的电话，并叮嘱销售，一有消息就立马联系她。

楼市下行，房企压力增加

尽管豪宅盘受到热捧，但目前，国内楼市整体仍处于下行周期。

易居研究院报告显示，2019年8月，40个典型城市新房成交面积环比下降9%，同比下降3%。继6月后，新房成交量已经连续两个月环比下降。其中，北上广深4个一线城市的新房成交面积环比下降19%，同比下降16%。

二手房方面，易居研究院监测的13个城市，8月份的二手房成交量环比下降8.5%，下行趋势已经持续3个月。

楼市下行，房企压力不断增大，纷纷通过降价促销、加大出货、抓紧营销等方式，缓解业绩下滑压力。

8月20日，龙头房企恒大启动促销，“全国532楼盘，闪购7.8折”，打响今年“金九银十”促销第一枪。此外，部分地产公司甚至传出要求全员营销，以达成业绩销售目标。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，深圳控股有限公司作为国企背负的压力更大，这是公司将深业中城项目重新转租为售的主要原因。深圳控股的大股东是深业集团，后者持股比例63.36%。深业集团由深圳市政府全资拥有。

他表示，因为减税降费，再加上经济下行，传统的纳税大户房地产和金融企业业绩下滑，地方政府财政压力增大，这时，国企需要上缴给地方政府的利润相应增加，在这种情况下，像深业这类传统能给地方政府贡献税收和利润较大的企业，面临压力较大。

“对深业来说，一边是地产下行，第二是国有资产保值增值的压力大，第三可能上缴地方政府的税收和利润的要求增加，第四是本身租赁还在亏损，所以说，在这种情况下，深业不得不采取住宅重启销售的措施。”

值得一提的是，深业中城项目一直是深圳控股的业绩拉动利器。

2014年，深圳控股有限公司，以55.89亿元的价格，从母公司收购了深圳生物农业100%股权，进而将深业中城项目收入囊中。

深圳控股2014年年报显示，这笔关联交易产生廉价收购利得10.6亿港元，并被全部计入利润。而当年，深圳控股毛利为40.72亿港元。

2018年，深圳控股实现164.5亿元合同销售额，其中深业中城项目贡献了49.6亿元，是深圳控股旗下销售项目中贡献金额最大的，贡献率高达30%。

去年，深圳控股给自己定下了2019年实现合同销售额180亿元的目标。截至8月底，深圳控股今年累计实现合同销售额71.65亿元，完成进度不及40%。

陷入瓶颈的长租公寓

深业中城项目420套住宅最初转售为租，是在2017年12月27日。当天，深业集团举行长租公寓产品分享会，一次性发布了柠盟、有居、上居、颐居四条长租公寓产品线，并宣布深业中城420套住宅全部转为长租公寓，归类定位高端的上居线，预计于2020年投入运营。

深业集团副总裁董方当时表示，深业中城转作租赁一方面是契合集团发展战略；另一方面，作为国有企业，深业需要履行一定的社会责任和义务，深业中城转售为租，也是作为国企的表率，响应中央鼓励租赁的号召。

他还称，在严格限价的背景下，深业中城住宅转做租赁也有商业效益上的考量，持有时间长，带来的物业增值价值也高。

但有市场分析人士当时直指，深业集团此举有捂盘惜售的嫌疑，依据为，当时响应国家发展租赁号召的大多为大型房企，而中小型房企转售为租，主要是为了规避限价。深圳控股虽然是国企，但因为体量不大，也被质疑借机捂盘。

李宇嘉对此表示了不同意见，他认为，深业集团作为国企，不大可能如此明目张胆地借机捂盘，相反，敢于将自己的核心资产拿出来做租赁，是在表明做租赁的决心和信心，对其他房企产生带头作用。

然而如今，无论是否有大型国有房地产企业带头，在经过一段时间的探索后，房企对于长租公寓市场，都已经做出了自己的判断。

今年中，朗诗集团和远洋集团相继传出剥离长租公寓的消息。即便是长租公寓行业目前排名第一的万科泊寓，也表示情况不乐观。在8月份举行的中期业绩发布会上，万科总裁祝九胜坦言，“长租公寓在经营上确实有压力。”

李宇嘉指出，长租公寓发展目前已经进入瓶颈期，很多东西无法突破，包括难以实现可持续盈利、税收较重等问题，这些都对企业造成了沉重负担。房企做长租公寓，基本要靠地产主业补贴租赁业务的亏损。房地产市场景气时，可以补贴，但现在房地产市场不太好，房企在租赁业务上的压力就凸显出来了。

但他认为，这些并不影响租赁大趋势的发展方向。

“现在长租公寓市场发展确实存在一些困境，国家层面有些问题还有待解决，比如长租公寓业务的税收优惠、投入资金大回收周期长导致的资金压力问题、以及房源和土地获取上的高成本等。国家目前也在住房租赁中期总结的阶段，希望有更进一步的发展。”他表示，近期把16城列入住房租赁试点获中央财政支持的政策，就是为了把长期稳定做租赁的企业留住。